El mercado inmobiliario español vive un momento de efervescencia en 2025, con un auge en la compraventa de viviendas que no se veía desde los años previos a la crisis de 2008. Este fenómeno, impulsado por una combinación de factores económicos, demográficos y sociales, ha situado a la vivienda en el centro del debate público y económico. En este artículo, exploramos las claves detrás de este boom, las previsiones de precios, las tendencias regionales y los desafíos que enfrenta el sector.
Un Mercado en Crecimiento: Cifras Récord
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en octubre de 2024 se registraron 69.418 operaciones de compraventa, un incremento interanual del 51,3%, la mayor cifra desde mayo de 2007. Esta tendencia alcista se ha consolidado en 2025, con proyecciones que estiman más de 660.000 transacciones para el cierre del año, un 8,2% más que en 2024, según portales como Pisos.com y Fotocasa.
El crecimiento no se limita a un tipo de vivienda: las compraventas de obra nueva han aumentado un 83,4% en octubre de 2024 respecto al año anterior, mientras que las de segunda mano crecieron un 43,6%. Este dinamismo refleja una demanda robusta, alimentada por varios factores clave.
Factores que Impulsan el Auge
Bajada de Tipos de Interés: Desde mediados de 2024, el Banco Central Europeo (BCE) ha reducido los tipos de interés, situándolos en el 3% a finales de año, el nivel más bajo desde marzo de 2023. Esta relajación monetaria ha abaratado las hipotecas, incentivando a más familias a comprar. Entre enero y mayo de 2024, las hipotecas crecieron un 13,2% interanual, superando el aumento de las compraventas, lo que indica un mayor recurso a la financiación.
Fuerte Demanda y Escasa Oferta: La brecha entre oferta y demanda sigue siendo el motor principal del mercado. La construcción de vivienda nueva no satisface la demanda, limitada por la escasez de suelo urbanizable, la falta de mano de obra y la incertidumbre regulatoria. Según BBVA Research, el déficit de oferta continuará impulsando los precios en 2025.
Crecimiento Demográfico y Flujos Migratorios: España alcanzó los 48,9 millones de habitantes en 2024, un máximo histórico impulsado por la inmigración. Este aumento poblacional, junto con la creación de nuevos hogares (150.000 en 2024 según la EPA), ha incrementado la presión sobre el mercado residencial.
Demanda Extranjera: Los compradores extranjeros, especialmente de fuera de la UE, han jugado un papel crucial. En 2023, adquirieron unas 27.000 viviendas, muchas con fines especulativos, según el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. Regiones como Baleares, Comunidad Valenciana y Málaga son destinos predilectos, con hasta un 40% de las operaciones realizadas por no residentes.
Teletrabajo y Cambio de Preferencias: La consolidación del teletrabajo, con un 35% de la fuerza laboral española trabajando remotamente al menos parcialmente en 2025, ha revalorizado áreas periurbanas y rurales. Zonas como Asturias, Galicia y Cantabria han experimentado un auge en compraventas, impulsado también por el turismo verde y la búsqueda de climas más suaves frente al cambio climático.
Precios al Alza: ¿Hasta Dónde Llegarán?
El precio de la vivienda sigue una trayectoria ascendente. En marzo de 2025, el precio medio de la vivienda usada alcanzó los 2.311 euros/m², un 10,3% más que el año anterior, según Idealista. Fotocasa reporta un incremento trimestral del 4,2% en el primer trimestre de 2025, el más alto en una década, situando el precio en 2.489 euros/m².
Las previsiones varían según las fuentes:
BBVA Research estima un aumento nominal del 7,3% en 2025 y del 5,3% en 2026.
CaixaBank prevé que en el 58% de los municipios de más de 25.000 habitantes, los precios subirán más del 10%, especialmente en zonas turísticas.
Bankinter proyecta un incremento del 5% en 2025, moderándose al 3% en 2026.
Idealista y la Universidad de Barcelona apuntan a subidas de hasta el 10%, con la obra nueva alcanzando el 15% en ciertas ubicaciones.
A nivel regional, Baleares (4.970 euros/m²) y Madrid (4.550 euros/m²) lideran como las comunidades más caras, mientras que Ciudad Real (955 euros/m²) y Zamora (1.199 euros/m²) son las más asequibles. La Comunidad de Madrid registra el mayor incremento interanual (20,5%), seguida de Canarias (16,5%) y la Comunidad Valenciana (16%).
Desafíos y Medidas Gubernamentales
A pesar del optimismo del sector, el auge inmobiliario plantea retos significativos, especialmente en términos de accesibilidad. En 2024, los españoles destinaron siete años de salario íntegro para comprar una vivienda, el nivel más alto registrado, y el 47% de sus ingresos mensuales al alquiler. Esto ha generado tensiones sociales y ha llevado al Gobierno a proponer medidas para mitigar la crisis.
Entre las 12 medidas anunciadas por Pedro Sánchez en 2025, destaca un impuesto del 100% a las compras de propiedades por parte de no residentes de la UE, con el objetivo de frenar la especulación. Otras iniciativas incluyen el aumento de la vivienda social, restricciones a los alquileres turísticos y beneficios fiscales para arrendadores que reduzcan los precios en zonas tensionadas. Sin embargo, estas medidas han generado críticas, ya que podrían afectar al turismo, un pilar económico clave.
Tendencias Regionales y Oportunidades
El mercado inmobiliario español muestra una notable heterogeneidad. Mientras las grandes ciudades como Madrid y Barcelona enfrentan precios elevados y agotamiento de la demanda, regiones como Asturias, Galicia y La Rioja ofrecen oportunidades más asequibles con perspectivas de revalorización. En el norte, el auge del turismo verde y la búsqueda de privacidad han disparado las compras extranjeras, con Asturias liderando con un 5,8% de transacciones foráneas.
Por otro lado, la Costa del Sol sigue siendo un imán para inversores, con más del 40% de las operaciones en Málaga realizadas al contado, reflejo de la fortaleza del mercado de lujo.
Perspectivas para 2025: Un Mercado Dinámico pero Tensionado
El mercado inmobiliario español en 2025 se perfila como dinámico, con un crecimiento sostenido de las compraventas y los precios. Sin embargo, la falta de oferta y los problemas de accesibilidad amenazan con agravar las desigualdades. Expertos como Gonzalo Bernardos advierten que “2025 será un festival” de precios, impulsado por la competencia entre compradores y la rapidez en cerrar operaciones.
Para los compradores, 2025 ofrece oportunidades, especialmente en regiones menos saturadas, pero requiere un análisis cuidadoso de la oferta y la demanda local. Para el sector, el desafío está en aumentar la producción de vivienda sin generar una burbuja, un riesgo que los expertos descartan por ahora debido a la solidez económica y la ausencia de sobreendeudamiento.
En conclusión, el auge en la compra de vivienda en España en 2025 refleja un mercado en modo expansivo, pero también pone de manifiesto la necesidad de políticas efectivas para garantizar un acceso equitativo a la vivienda. El equilibrio entre crecimiento económico y sostenibilidad social será clave para que este boom no deje a nadie atrás.